Jueves, 28 de enero de 2021 a las 12:00h.
Dijous, 28 de gener de 2021 a les 12:00h.
Donnerstag, 28. Januar 2021 um 12:00 Uhr

Resuelve todas tus dudas sobre Comunidades de Vecinos

Peio Mendia, presidente del Colegio Oficial de Administraciones de Fincas de Navarra, cuenta con amplia experiencia profesional y profundo conocimiento de la Ley de Propiedad Horizontal, que regula todo lo relativo a las comunidades de propietarios. Resolverá cualquier cuestión en torno al nombramiento de los cargos de la comunidad, la convocatoria y celebración de las Juntas, las mayorías necesarias para adoptar acuerdos, la manera de contribuir a los gastos comunes u otros aspectos relacionados con reformas, obras, rehabilitaciones, etcétera. * La empresa editora se reserva el derecho de publicación de preguntas, según la extensión, la calidad o vinculación del contenido con la temática, o de preguntas similares y recurrentes

Resuelve todas tus dudas sobre Comunidades de Vecinos

1. Hay un vecino que sale a fumar a la escalera comunitaria puros habitualmente, dejando allí ceniza, abundante por cierto. ¿Se puede prohibir a este vecino que fume en la escalera y además eche la ceniza en el suelo? Es una vivienda de nueva construcción en Lezkairu. Por decir más, fuma en el ascensor y echa escupitajos en el suelo. Es el vecino con más edad del portal, está jubilado... ¿Se puede obligar a que se suba y baje en el ascensor con mascarilla? Hay muchos vecinos que no lo hacen...

» Nos remitimos a la Ley 42/2010 (Ley Antitabaco) que prohíbe fumar en “lugares asequibles al público en general o lugares de uso colectivo, con independencia de su titularidad pública o privada”. Así mismo la citada Ley, en su artículo 7.2, prohíbe expresamente fumar en ascensores y elevadores. La Orden de Sanidad 422/2020 de 19 de mayo regula el uso de mascarilla obligatorio en cualquier espacio cerrado o que se encuentre abierto al público, por lo tanto es obligatorio su uso tanto en los ascensores como en espacios comunes. A excepción de personas con enfermedad o dificultad respiratoria, con discapacidad o dependencia, causa de fuerza mayor o situación de necesidad. Teniendo en cuenta que estas leyes obligan, tanto a no fumar, como a llevar estas mascarillas, el proceso para hacer cumplir las mismas es más complejo. Para ello debe demostrarse que se están incumpliendo estas legalidades. El único camino, dentro de la Ley de Propiedad Horizontal, para hacer cumplir los mismos, será ejecutando lo indicado en el 7.2. Los administradores de fincas colegiados tienen la formación oportuna para centrar y llevar a cabo el mismo.

2. ¿Es posible fumar en el patio interior o patio de luces de una casa? Nota: El nuestro es estrecho y todos los vecinos damos a él por diferentes habitaciones o cocina.

» Si el patio interior es una zona abierta, la Ley 42/2010 (Ley Antitabaco) permite fumar en zonas al aire libre.

3. Somos una comunidad de ocho vecinos de Pamplona y queríamos saber cómo hacer una reunión para presentar el proyecto de rehabilitación total (tejado, ascensor y fachada) que ha realizado el arquitecto, debido a que es urgente su consulta y aprobación para solicitar las ayudas pertinentes. Gracias y un saludo. Ana.

» En este momento, y hasta el próximo día 28 de enero, la Orden Foral de Sanidad 1/2021, permite la celebración de Asambleas de Propietarios presenciales, en las condiciones indicadas en su artículo 22, “Celebración de encuentros, reuniones de juntas de accionistas, colegios profesionales y de negocios, conferencias, eventos y similares. Podrán celebrarse encuentros, reuniones de juntas de accionistas, colegios profesionales y de negocios, conferencias, eventos y similares siempre que no se supere el 50% del aforo máximo permitido con un máximo de 200 personas, sentadas y siempre y cuando se pueda garantizar la distancia mínima de seguridad de 1.5 metros, sin perjuicio de que se recomiende la modalidad telemática. En el caso de que haya que llevar a cabo votaciones, se utilizarán sistemas de voto que eviten el desplazamiento de las personas.” Teniendo esto en cuenta, sí es necesario cumplir estrictamente las medidas indicadas en dicha orden foral y evitar lugares de reunión que no cumplan con estas medidas de seguridad.

4. En los cuartos de bicis de los portales, y debido a su tamaño, casi siempre no todas las bicicletas de los vecinos se pueden dejar alli. ¿Como se puede resolver este problema?

» Este problema es de más de convivencia o buena voluntad entre vecinos. Se puede regular su uso en el Régimen interior de Comunidad, en el que se indique no guardar en estos cuartos las bicicletas que ya están en desuso y no se utilizan por los niños que ya se han hecho mayores. También puede tomarse el acuerdo en Asamblea de Propietarios de habilitar alguna zona común del garaje para las bicicletas, instalando ganchos en la pared, por ejemplo.

5. Somos una comunidad de 4 vecinos en un pueblo. Había acuerdo de limpieza en zona comunes por turnos pero, debido a la mala relación, un propietario lleva 2 o 3 años (o más) sin limpiar. El resto de propietarios ha ido dejando de cumplir y en las zonas comunes: escalera, portal, acceso..., hay suciedad y abandono. La comunidad está regida por la LPH. En la Junta, este año estamos 2 propietarios. ¿Cómo podemos 'obligar" a cumplir con el saneamiento de las zonas comunes? En la localidad no hay empresa de limpieza, y la más cercana a 65 km...

» Otro claro ejemplo de convivenciaen Comunidad, que debería intentar resolverse de forma amistosa. Si no, otra opción sería recurrir a que limpie un trabajador autónomo, si no se puede conseguir una empresa de limpiezas.

6. Tras 8 o 10 años de ser los mismos miembros de la Junta, en la última reunión se decidió recuperar la modalidad de designación por rotación. El acuerdo se aprobó por mayoría simple, pero en el Acta no se recoge el acuerdo adoptado. Tampoco se recogen los temas tratados y acordados en el punto de "ruegos y preguntas". El Acta fue firmado y remitido sin una reunión extraordinaria para su aprobación. ¿Es legal firmar y remitir un Acta sin su aprobación por los asistentes?

» El Acta debe ser un fiel reflejo de los acuerdos tomados en la Asamblea. Aún así, el acta debe ser redactada por el secretario y cerrada por el presidente. Una vez hecho esto, se pueden solicitar subsanaciones, y si estas no son aceptadas, la persona disidente puede impugnar el acuerdo que no le parezca ajustado a lo decidido en la asamblea en los tribunales basándose en el artículo 18 de la LPH. Pero el acta, como se hace en asociaciones, o Peñas u otras organizaciones, no debe ser sometida a votación de aprobación por la asamblea. Aún así, si el problema mayor es la Junta de Gobierno de la comunidad, en la próxima asamblea, cualquier propietario se puede presentar como candidato a esta junta. Si hay varios candidatos, la asamblea votará el que estime más oportuno para el cargo, y este saldrá elegido.

7. Vivo en un edificio con fachada rehabilitada de San Juan. Se realizó hace varios años y es muy mejorable. ¿Se podría volver a rehabilitar con ayudas?

» Por un lado, para mejorar la envolvente de un edificio se puede hacer siempre que la comunidad lo apruebe según determina el artículo 10.3 de la ley de propiedad horizontal. Se necesita una mayoría de 3/5 partes con voto presunto del ausente y para tomar este acuerdo no influye que se haya rehabilitado o no la fachada anteriormente. Sobre las ayudas, habrá que ver si la primera rehabilitación contó con ayudas, y de ser así, si fueronal propietario o a la obra. Si es el primer caso, de primeras, diría que sí se puede optar a ayudas. Aunque habría que mirar más en detalle...

8. Hola, mis vecinos del piso de arriba son molestos en el tema de ruido hasta la 1 o 2 horas de la noche, pero no es un ruido constante ni tan elevado como para llamar a los municipales... ¿Qué puedo hacer?

» El primer paso que se aconseja es hablar con estos vecinos e intentar resolver el problema de forma amistosa. Si este paso no da resultado, se puede solicitar que se aplique el artículo 7.2 de la ley de propiedad horizontal. Si a los apercibimientos que le haga el presidente de la comunidad, siguiendo lo indicado en dicho artículo, tampoco cesan los problemas, dentro del mismo se deberá abrir una vía judicial, pero ésta no tendrá viabilidad si no se consiguen sonometrías que demuestren los ruidos que se sufren, o se cuente con varias testificales de vecinos que corroboren la existencia de esta molestia. Un administrador de fincas colegiado sabrá asesorarle y llevar a cabo este proceso.

9. Soy presidente de una pequeña comunidad de vecinos del Casco Viejo desde hace algo más de un año y el anterior presidente se niega a proporcionarme la documentación de la comunidad, entre otras cosas la memoria de la rehabilitación. Documento imprescindible para poder pedir presupuestos de un seguro de la comunidad. Tampoco tengo las llaves de algunas de las instalaciones, cuadro de contadores eléctricos, etc. ¿Tengo alguna forma de actuar?

» El titular de la documentación de una Comunidad de Propietarios es la propia Comunidad, el secretario-administrador y en este caso el presidente, es un mero depositario de la misma. Si usted fue nombrado presidente en Asamblea General y como tal consta en acta su nombramiento, puede reclamarle por escrito como presidente actual y representante legal de la Comunidad de Propietarios la documentación correspondiente, dándole un plazo para ello. En el caso de que persista en su negativa, la Comunidad le podrá reclamar judicialmente su entrega.

10. Uno de los vecinos que tiene terraza, que es comunitaria pero de uso particular, no la mantiene limpia. Está continuamente con basura y ha crecido hasta un arbusto que parece un árbol directamente del suelo. Del garaje de abajo refieren filtraciones. Qué alternativas puede haber para que se comprometa a limpiar y mantener la terraza? Además se une que tiene una alta morosidad con la comunidad... ¿Podríamos algún vecino limpiar y hacer uso de la terraza?

» En este caso se plantean varios problemas. Para la morosidad se debe aplicar el Articulo 21 de la LPH. Para el tema de la terraza sucia se podrá aplicar el artículo 7.2 de la LPH. Si las filtraciones se demuestra que han sido causadas por el mal uso de la terraza también se le pedirá este propietario la subsanación de los daños causados. Eso sí, si es una terraza de uso privativo, solo el propietario de la vivienda tiene derecho a disfrutar de ella, teniendo la comunidad un derecho de servidumbre de paso, si necesita acometer una reparación en la misma.

11. ¿Cómo se pueden reclamar las deudas de los vecinos que se niegan a pagar?

» Como determina el articulo 21 de la LPH. Se convoca una Asamblea de Propietarios, incluyendo en el orden del día de la convocatoria la liquidación de las deudas de cada propietario, con su importe y la aprobación, por parte de la Asamblea, de su reclamación ante el Juzgado. Una vez celebrada la Junta y debidamente aprobada la deuda y su reclamación, hay que notificar la adopción del acuerdo al propietario deudor. A continuación, si este no salda la misma, se interpone el procedimiento monitorio ante el Juzgado adjuntando certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de deuda, la notificación de ese acuerdo al propietario deudor, y justificante de los gastos que el requerimiento previo de pago haya generado. Si el demandado se opone al pago, el procedimiento monitorio se convierte en el juicio ordinario que corresponda por la cuantía de la deuda. Debido a la complejidad del proceso, se ve oportuno que un Administrador de Fincas Colegiado centre todos estos pasos para evitar el fracaso del proceso por algún defecto de forma.

12. Hola Peio, tenemos un problema con la vecina de arriba. Anda con tacones de madrugada y arrastra muebles. A las 4:00, 5:00, 6:00 h. Hemos intentado mediar con ella, incluso con la policía, pero no hemos podido resolver nada. La única opción es dormir con tapones pero esto me suele causar molestias y alguna otitis por el uso prolongado. ¿Hay algo que se pueda hacer?

» La Ley de Propiedad Horizontal tiene prevista en su art. 7.2, la acción de cesación. El presidente de la comunidad, con acuerdo tomado en la Asamblea de Propietarios y previo requerimiento al infractor, podrá ejercitar la acción de cesación de las actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, frente al propietario y el ocupante del piso o local que las realice. Es un proceso largo pero si no cesa el problema, es la única salida posible.

13. ¿Para que año va a ser obligatorio la instalación de termostatos digitales para poder regular la temperatura de la calefacción en cada vivienda individual?

» El Real Decreto 736/2020 de 4 de agosto de 2020 regula la contabilización de consumos individuales e instalaciones térmicas de edificios. Disposición transitoria única. Plazos. Las fechas límite para que los titulares cumplan con la obligación de obtener un presupuesto siguiendo el modelo establecido en el anexo III serán las siguientes, en función del uso, número de viviendas del edificio y de la zona climática en la que se sitúe el edificio, de las definidas en el Documento Básico de Ahorro de Energía de la Parte II del Código Técnico de la Edificación, aprobado por el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo: a) 1 de febrero de 2021 para edificios de uso diferente al de vivienda y, en la zona climática E, para edificios de 20 o más viviendas. b) 1 de julio de 2021 en la zona climática E, para edificios de menos de 20 viviendas, y en la zona climática D, para edificios de 20 o más viviendas. c) 1 de diciembre de 2021 en la zona climática D, para edificios de menos de 20 viviendas, y en la zona climática C, para edificios de 20 o más viviendas.
d) 1 de febrero de 2022 en la zona climática C, para edificios de menos de 20 viviendas.

14. ¿Puede una Comunidad de Propietarios impedir el acceso a los copropietarios a un elemento común para evitar contagios por Covid-19? Por ejemplo, ¿podría la Comunidad prohibir el uso de patios de ocio, o de las escaleras o del garaje como medida de prevención para evitar contagios por Covid-19?

» Una Comunidad de Propietarios no puede limitar por encima de las normativas que la Administración Pública está imponiendo para frenar el contagio del COVID-19. Podrá proponer, pero no limitar. Por otro lado, las comunidad de vecinos no tienen capacidad sancionadora, por lo que tampoco podrá unir sanciones nunca a una norma de comunidad.

15. Vivo en el primer piso, justo debajo de mi salón está la puerta de entrada al garaje. El ruido que mete es bastante molesto y parte de las baldosas se han soltado y meten ruido cuando se pisan. ¿Puedo pedir a la comunidad que se insonorice mejor la entrada al garaje o tengo que ser yo quien corra con los gastos?

» El ruido que realiza una instalación de la comunidad debe cumplir la normativa de ruidos. Por ello, si el funcionamiento de esta puerta emite un ruido por encima de 30 decibelios en tu vivienda, con todas las ventanas cerradas, la comunidad tiene la obligación de aminorar este ruido a su costa. Si el ruido es menor a estos 30 decibelios, pero te sigue molestando, te corresponderá a ti el tomar medidas para aminorar el mismo. El tema de las baldosas es más complejo. Ya que para solicitar su reparación se debe demostrar técnicamente que estas se han levantado por la acción de la puerta de garaje.

16. Hola, tengo dos preguntas ambas relacionadas con el patio interior que compartimos varios portales. 1. Vivo en un bajo y quisiera cambiar la ventana de mi cocina por una puerta (otros vecinos la tienen). ¿Necesito el visto bueno del resto de vecinos? 2. En ese mismo patio muchos vecinos dejamos las bicis, hay varias que están claramente abandonadas por inquilinos que han estado de alquiler y al cambiar de domicilio las han dejado en el patio. ¿Cómo hemos de proceder para deshacernos de estas bicis? Un saludo, gracias.

» En el primero de los casos, si se quiere cambiar la ventana por otra de una estética diferente a la actual se debe pedir permiso a la comunidad. Si otros vecinos lo han hecho, tal vez ya haya un acuerdo en este sentido. Si no, aunque ellos lo hayan realizado sin acuerdo, no te da derecho a ti a hacerlo. Deberías pedir permiso a la comunidad. En el caso de las bicicletas, se deberá tomar el acuerdo en asamblea y comunicar a todos los vecinos que quienes en el plazo de un tiempo razonable no retiren las bicicletas, se entenderán como abandonadas y se podrá solicitar la retirada de las mismas por los servicios de reciclaje de la mancomunidad oportuna.

17. ¿Qué subvenciones existen actualmente para poner en una comunidad aislamiento térmico en las fachadas? ¿Existe algún tipo de obligatoriedad para los edificios más antiguos? En caso afirmativo, ¿de cuántos años de antigüedad estaríamos hablando? Gracias!!

» A día de hoy no existe ninguna obligación. Aún así, hay un proyecto de Ley Foral sobre el cambio climático, que de no ser modificada es su esencia en su pronta aprobación, obligará antes de 2030 a que los edificios cuenten con una letra de eficiencia energética “C”. Letra que muy pocos edificios en Navarra tienen.

18. Hola! ¿Es este 2021 el último año para el cambio de las calefacciónes centrales a individuales, o tendremos mas prórrogas como años anteriores? La obra ha de realizarse durante 2021 o puede comenzar este año y finalizar en 2022? Eskerrik asko, agur bero bat.

» El Real Decreto 736/2020 de 4 de agosto de 2020 regula la contabilización de consumos individuales e instalaciones térmicas de edificios.
Disposición transitoria única. Plazos.
Las fechas límite para que los titulares cumplan con la obligación de obtener un presupuesto siguiendo el modelo establecido en el anexo III serán las siguientes, en función del uso, número de viviendas del edificio y de la zona climática en la que se sitúe el edificio, de las definidas en el Documento Básico de Ahorro de Energía de la Parte II del Código Técnico de la Edificación, aprobado por el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo:
a) 1 de febrero de 2021 para edificios de uso diferente al de vivienda y, en la zona climática E, para edificios de 20 o más viviendas.
b) 1 de julio de 2021 en la zona climática E, para edificios de menos de 20 viviendas, y en la zona climática D, para edificios de 20 o más viviendas.
c) 1 de diciembre de 2021 en la zona climática D, para edificios de menos de 20 viviendas, y en la zona climática C, para edificios de 20 o más viviendas.
d) 1 de febrero de 2022 en la zona climática C, para edificios de menos de 20 viviendas. Ondo izan.

19. Estoy viendo que en Sarriguren muchas comunidades cierran calles privadas de uso público. ¿Quién decide esto? ¿La comunidad con el permiso del ayuntamiento? ¿O solo con la comunidad?

» Esto depende de la catalogación que tenga este espacio en el Plan Urbanístico de Sarriguren. Las calles privadas de uso público no se pueden cerrar. No así varias plazas privadas que hay en Sarriguren. En el caso de darse esta última, la comunidad podrá decidir su cierre.

20. Somos una comunidad de calefaccion de bastantes portales y llevamos 50 años como comunidad. Mi pregunta Peio es: ¿Se puede ir a revisar casa por casa los radiadores? Tras tantos años se han hecho muchas reformas y cambios de dueños (para ver si se mantienen las mismas proporciones de radiadores que hace 50 años). Muchas gracias.

» Para entrar a una propiedad privada debe haber una justificación. Si hay una avería, hay una servidumbre de paso obligatoria. Pero entrar simplemente a revisar, si no da consentimiento el propietario de la vivienda, no es posible.

21. En nuestra comunidad los edificios tienen diferentes orientaciones y en el caso de los vecinos de los primeros cuyos domicilios están sobre porches, la orientación y el porche hacen que las temperaturas sean de hasta menos de tres grados por debajo del resto de domicilios. ¿Se puede obligar a la comunidad a aislar esos porches? 0, ¿quién sería el responsable? ¿Tiene la comunidad la obligación de subir la temperatura de la calefacción para conseguir el bienestar de todos los vecinos? Muchas gracias.

» La normativa de aislamiento de una vivienda la determina su año de construcción. Según ésta, si se incumple la misma, la comunidad tendría al obligación de aislar. Pero a poco antigua que sea la vivienda, la normativa es muy complicado que obligue en el supuesto que me estás indicando. Por eso, lo más común es que de aislarse deben ser los pisos afectados los que asuman el coste. Por otro lado, la comunidad, si tiene calefacción central, sí debe garantizar un confort a estas viviendas.

22. En Iturrama estamos padeciendo los ruidos y molestias de 3 pisos de estudiantes. Nuestra duda es cómo proceder para modificar el reglamento interno para introducir cláusulas relativas a la no realización de fiestas, reuniones festivas, o similares marcando un horario de minimización del ruido. En definitiva, cómo hacerlo bien para que de una vez por todas los propietarios se impliquen y sepan que puede acarrear consecuencias su dejadez. ¿Cómo se aprueban los cambios?

» A este tipo de problemas se ve más conveniente enfrentarlos desde el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que desde un Reglamento de Régimen Interno. Hay que tener en cuenta que estas fiestas ya incumplen varias normativas y que la comunidad no tiene capacidad sancionadora, por lo que aunque ponga mas normativas no puede obligar o sancionar por no cumplirse las mismas. Por ello, desde el artículo 7.2 se debe dar los pasos, acabando en la vía judicial si no cesan estas molestias.

23. En el anterior confinamiento tuve que soportar los ruidos que un vecino hacía cuando entrenaba con un rodillo de bicicleta, mañana y tarde. Se le comuniqué pero no hizo caso. Ante el temor de que se repita otro confinamiento... ¿qué podría hacer?

» Estamos ante un problema de ruidos. En esto casos hay que recurrir a policía, solicitando expresamente que se midan los ruidos que estás sufriendo de tu vecino. Los agentes acudirán y medirán los mismos. Si incumplen normativa multarán a tu vecino. En caso contrario, no.

24. Si la ley no prohíbe expresamente la posibilidad de hacer una barbacoa, de manera esporádica, en el jardín particular... ¿Puede la comunidad prohibirla porque a alguno no les guste? Algunos confunden vivir en comunidad con vivir aislados de todos...

» La posibilidad de hacer barbacoas está regulada por las Ordenanzas Municipales. Muchos municipios las prohíben en sus ordenanzas. Si no está prohibido en éstas, la comunidad no puede prohibirlas.

25. Queremos poner ascensor en la comunidad, pero no existe mayoría. ¿Hay alguna normativa por la que se puede exigir a la comunidad dicha instalación si viven personas mayores?

» Según los artículos 10.1B y 17. 2 de la LPH, en un principio no. Necesitáis una mayoría para poder aprobar la instalación del ascensor. Sólo serán de obligada ejecución las obras de eliminación de barreras arquitectónicas que no excedan de 12 mensualidades o cuenten con un 75 % del importe subvencionado en comunidades donde lo soliciten personas que vivan, trabajen o presten un voluntariado, con una minusvalía o mayores de 70 años.

26. ¿Se puede prohibir a un vecino tener un perro en su piso cuando esto se acuerde en Junta Ordinaria? ¿Qué se puede hacer si se niega a cumplir el acuerdo? ¿Lo puede tener si el perro no utiliza las zonas comunes?

» La comunidad no puede prohibir a un vecino tener un perro. Tampoco puede impedirle que use los elementos comunes. Eso sí, éste deberá cumplir la misma normativa en las zonas comunes que en la vía pública.

27. En esta situación de pandemia en la que no se puede celebrar la asamblea anual, la persona que está en la presidencia debería pasar el turno a otro vecino. ¿Existe alguna forma de realizarla? ¿Tiene que seguir de presidente hasta que se realice la Junta?

» Hasta que no se haga una asamblea no puede cambiarse el Presidente ni la Junta Rectora, ya que su elección y nombramiento tiene que ser por la asamblea.
En este momento y hasta el próximo día 28 de enero, la Orden Foral de Sanidad 1/2021, permite la celebración de Asambleas de Propietarios presenciales, en las condiciones indicadas en su artículo 22, “Celebración de encuentros, reuniones de juntas de accionistas, colegios profesionales y de negocios, conferencias, eventos y similares. Podrán celebrarse encuentros, reuniones de juntas de accionistas, colegios profesionales y de negocios, conferencias, eventos y similares siempre que no se supere el 50% del aforo máximo permitido con un máximo de 200 personas, sentadas y siempre y cuando se pueda garantizar la distancia mínima de seguridad de 1.5 metros, sin perjuicio de que se recomiende la modalidad telemática. En el caso de que haya que llevar a cabo votaciones, se utilizarán sistemas de voto que eviten el desplazamiento de las personas.”
Se quiere hacer hincapié en que, en el caso de que se celebre la misma, se sea muy escrupuloso cumpliendo las medidas de seguridad indicadas en dicha norma y se elijan salas de reunión que cumplan las mismas.

28. ¿Se puede decidir cerrar con una valla de hierro el acceso de la escalera hacia el tejado donde hay una ventana de evacuación?

» En un primer momento, según la Ley de Propiedad Horizontal se puede instalar un valla. Siempre que las normativas técnicas de edificación no lo impidan. Por ello, es una pregunta más sobre técnica de edificación que de administración de fincas.

29. ¿Se puede sancionar económicamente a un propietario de la comunidad que no quiera ser presidente, mediante turnos rotatorios, aunque viva en otra localidad y su piso lo tenga alquilado o vacío? ¿Qué trámites hay que seguir para cobrar a un vecino los gastos de limpieza que ha pagado la comunidad y que le corresponden a él?

» En primer lugar la comunidad no tiene potestad sancionadora. Por lo que no se puede sancionar a un vecino económicamente. Por otro lado, si un vecino no paga las cuotas aprobadas en asamblea, mediante un juicio monitorio se puede recuperar tanto lo adeudado como el dinero gastado en la reclamación.

30. Buenos días. Tenemos un vecino “tóxico” en el edificio. Se le envió un burofax pidiendo que dejara de acosar a otros vecinos. ¿Puede un vecino buzonear quejas, mentiras, insultos y amenazas a otros vecinos? ¿Se le puede inhabilitar para ser presidente? Gracias.

» El presidente es elegido por la asamblea. Por lo que en el caso que la comunidad haya aprobado un turno rotatorio y le tocara a este vecino, si hay un voluntario a ocupar el cargo y la comunidad lo vota de forma mayoritaria, este vecino no será presidente.
Después, si alguien calumnia a otros vecinos, además de forma escrita, se podrá acudir a la justicia ordinaria para denunciar este tipo de hechos. Por último, según el tipo de actitudes de este vecino, se podrá hacer un proceso según el artículo 7.2 de la LPH.

31. Hola, soy vecino de una comunidad en la que los problemas no suelen faltar. Para empezar, la comunidad se fragmenta por portales en una junta y como consecuencia los vecinos de cada portal deben hacer los arreglos que se necesiten. ¿Se puede hacer eso, dividir una comunidad? En mi portal, por ejemplo, tengo vecinos que viven en el segundo piso y no hacen limpieza de portal desde hace tiempo. En una junta se acordó contratar a una persona ajena para hacer limpieza de todos los portales, y meses después, la junta dice que sale muy caro y que no es viable. Que cada vecino debe limpiar su portal, pero mis vecinos siguen sin hacerlo. ¿Qué se puede hacer ante el acuerdo no respetado o cumplido? Muchas gracias. Saludos cordiales.

» En un primer momento hay que indicar que la composición de las comunidades la determina las escrituras públicas de las mismas, inscritas en el Registro de la Propiedad. Si éstas no se tienen en cuenta, hay que saber que se está funcionando fuera de la legalidad de la comunidad. En un principio, si nadie impugna en los tribunales un acuerdo, esto seguirá así, sin mayor consecuencia. Pero en una derrama importante o en una obra o problema grande, quien lo haga tiene todas las de ganar. Por otro lado, si no se ejecutan los acuerdos, estamos parecido. Siempre que nadie demande, no pasará nada. Mi consejo es ajustarse a la legalidad, ya que si no esto antes o después traerá problemas.

32. Hola Peio. En la comunidad existe un espacio libre (entre cubierta y sótano) y hay un proyecto preparado para crear trasteros en esas zonas, quedando un trastero para cada vecino. Hace dos años se hizo una votación para alcanzar la unanimidad y poder escriturar los trasteros. No se consiguió por pocos votos. ¿Existe alguna fórmula para escriturar los trasteros sin unanimidad? Si no fuera posible, ¿qué fórmulas existen para sacar adelante el proyecto? ¿Qué tipo de mayoría requiere? ¿Bajo qué condiciones se debería realizar la reunión (y votación) en estos momentos parano retrasarla demasiado? Ahora se está terminando la reformando del portal y parece interesante tomar una decisión cuanto antes. Gracias.

» Es una pregunta compleja. Sí que podría haber un camino si en vez de repartir trasteros en propiedad se crean trasteros con derecho de uso privativo. Esta fórmula abriría el camino para que, con un acuerdo de 3/5 partes, se lograran hacer estos trasteros. La fórmula en ejecución y forma es compleja. Mi consejo es que un administrador de fincas colegiado os centre este camino.

33. Tengo una minusvalía del 56% y me es difícil entrar en el portal con la llave. ¿Se puede poner una puerta automática financiada por todos los vecinos, quieran o no? Y si fuera así, ¿el pago tiene que ser proporcional o los áticos que son mas pequeños tienen que pagar menos? Gracias.

» El articulo 10.1-b dice: b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o resten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
Si la obra no excede de 12 mensualidades y la comunidad entiende que lo que pides es un ajuste razonable, se debería poner. De hacerse, cada propietario pagará en función de su coeficiente.

34. Somos una comunidad con piscina común para 60 viviendas. Al parecer, según la normativa, sólo se puede hacer uso de ella durante el horario del socorrista. Hay vecinos que piden llave para usar la piscina a cualquier hora. ¿Las posibles consecuencias de hacer copias de la llave, sobre quién recaería? Si hay vecinos que no estamos dispuestos a saltarnos la normativa, ¿cómo lo podríamos reflejar? ¿Nos eximiría de responsabilidad?

» Cuando se sanciona por incumplimiento, la multa recaerá sobre la comunidad y todos los propietarios debe responder de la misma. Otra cosa es si se identifica al infractor y la comunidad decide repetir contra él. Por otro lado la entrega o no de esa llave se puede decidir en asamblea por mayoría. Lo que la comunidad no puede decidir es saltarse la ley, tiene obligación de cumplirla.

35. Somos una comunidad donde hay una vivienda de alquiler, cuyo propietario no ha hecho reforma alguna desde que se construyó la casa hace 60 años y presenta un estado lamentable, de auténtica infravivienda. Hasta la fecha, los inquilinos que han ocupado esta vivienda en estas condiciones han sido personas que no han hecho ningún tipo de mantenimiento de la casa, incluida la limpieza, y además provocan ruidos y otras molestias al resto de vecinos. El propietario, que por cierto debe dinero a la comunidad, pasa de todo mientras le paguen sus inquilinos y las administradoras no hacen nada. ¿Qué se puede hacer? ¿Es denunciable ante Sanidad o algún otro sitio una vivienda que por falta del más mínimo mantenimiento es fuente de goteras, cucarachas por falta de higiene, además de ruidos continuos?

» A parte de posibles incumplimientos de sanidad, la comunidad puede iniciar el proceso indicado en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Es un proceso civil largo, que, si no hay entendimiento entre las partes, acaba en los tribunales. Y si en este procedimiento se demuestra la acción de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas; podría, según el grado de la infracción, hasta romperse el contrato de alquiler.

36. Hola Peio. En mi barrio, varios bloques están incluidos en un proyecto de intervención global, con las consiguientes subvenciones, para la mejora de la envolvente térmica e instalación de ascensor adaptado a la normativa actual. De momento, cinco bloques son los que ya han presentado el proyecto y están a punto de empezar la obra. En nuestro bloque decidimos esperar hasta ver cómo se iba desarrollando todo. Mi pregunta es sobre la obligación de pago que puedan tener las bajeras del edificio, cuando a ellas no se les hace nada ni reciben subvención, y la obligación de aceptar por parte de los vecinos el cambio de ascensor por uno adaptado a la normativa, ya que el que tenemos no la cumple actualmente. Gracias.

» Si los acuerdo se toman según las mayorías pertinentes, en cuestiones de eliminación de barreras arquitectónicas y de envolventes térmicas todos los propietarios tienen obligación de pagar.

37. Estoy desde hace dos meses sin agua potable, ya que hay una fuga en las tuberías comunitarias y sale muy caliente en grifos, ducha y sanitarios. Me dicen de la Administración que es un gasto importante la reparación y que está pendiente de acuerdo en junta. La vivienda sin agua de uso es inhabitable. ¿Qué tengo que hacer si no arreglan? ¿Ir a vivir a un hotel y presentar la factura a la comunidad o denunciar que no tengo agua potable por negligencia? Gracias por la atención.

» Por un lado la comunidad tiene la obligación de reparar la avería tal y como la describes según el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Otro caso es que si la obra es de una suma cuantiosa y la comunidad no dispone del dinero, y debido a la pandemia que estamos sufriendo no se ha realizado asambleas, hasta crear la derrama y conseguir el dinero para la obra, os encontráis en una situación peculiar. Entiendo que debéis hacer una asamblea para romper esta situación.

38. La comunidad no tiene Estatutos y, por lo tanto, desconocemos qué porcentaje le corresponde pagar a la bajera sita en la comunidad. Entiendo que legalmente la bajera está obligada a pagar la parte alícuota de los gastos originados. ¿Qué pasos se deben dar para obligar a la bajera a pagar?

» Entiendo que si no hay estatutos, al menos las Escrituras sí determinarán un porcentaje de participación en elementos comunes. Si no hay estatutos, rige la Ley de Propiedad Horizontal.

39. Cada vez que en alguna vivienda de mi portal se cocina yo empiezo a escuchar el ruido de la campana extractora de esa vivienda a través de la mía y acto seguido siento el olor de esa comida en mi cocina. ¿Cuál puede ser el problema? ¿Tiene alguna solución?

» Esto es una casuística muy compleja que un técnico puede estudiar y ver qué posibles soluciones se pueden aplicar.

40. En una Comunidad con instalación de calefacción comunitaria sin llave de corte en cada piso ni discrecionalidad para encendido o apagado, la instalación, radiadores, etc. ¿Se considera "general" o "privativa" a efectos de fugas y mantenimiento?

» Los elementos sitos dentro de la vivienda, privados. El resto comunitario.

41. Me gustaría saber quién es el responsable de llevar a cabo el tratamiento de desinsectación de cucarachas en una comunidad cuando el problema surge de zonas comunes. Si la comunidad realiza una serie de tratamientos anuales en las zonas comunes pero las cucarachas aparecen en domicilios particulares, ¿quién debe abonar la fumigación? Y si se sabe con seguridad que la solución de las cucarachas pasa por desinsectar todas las viviendas particulares aunque el problema aparezca sólo en los pisos inferiores, ¿se puede obligar a los propietarios particulares a realizar los tratamientos de desinsectación? Gracias.

» La comunidad puede tratar los elementos comunes, pero no puede obligar ahacerlo en las zonas privadas.

42. Buenas, Peio. Agradecerte de antemano tu disposición para resolver nuestras dudas. A ver, tenemos una vecina arriba de nuestro piso que pone la música (bakalao, principalmente) a un volumen que con una app en nuestra casa alcanza los 50 decibelios. Intentamos mediar hace años cuando nos encontrábamos con ella y su hija, indicando el volumen de la música. Hemos llamado a la policía municipal en numerosas ocasiones, que lo que hace es llamar a su puerta y decirle que baje la música (en alguna ocasión se ha llegado a momentos tensos con ellos). La semana pasada contactamos con el administrador para que hablara con ella y le indicara las molestias que ocasiona porque dormimos con tapones y nos produce otitis y vértigos, además de estrés y ansiedad cuando llega a casa. A ver qué se puede hacer. Muchas gracias.

» Podéis aplicar lo indicado en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Es un proceso largo que terminará, si no cesan las molestias, en los tribunales.

43. Kaixo, Peio. Vivimos en una comunidad de 16 vecinos. Ya he cumplido el año de presidente, pero con esto de la pandemia no nos podemos reunir para ver las cuentas y pasar el cargo al siguiente vecino. ¿Cuál es la manera legal de hacerlo? ¿Tengo que seguir hasta que mejore la situación? Eskerrik asko.

» Hasta que no se haga una asamblea no se puede traspasar la presidencia. Entiendo que hasta que no mejore la situación, deberás esperar.
Podrías optar por hacer la asamblea, ya que en este momento y hasta el próximo día 28 de enero la Orden Foral de Sanidad 1/2021 permite la celebración de Asambleas de Propietarios presenciales, en las condiciones indicadas en su artículo 22, “Celebración de encuentros, reuniones de juntas de accionistas, colegios profesionales y de negocios, conferencias, eventos y similares. Podrán celebrarse encuentros, reuniones de juntas de accionistas, colegios profesionales y de negocios, conferencias, eventos y similares siempre que no se supere el 50% del aforo máximo permitido con un máximo de 200 personas, sentadas y siempre y cuando se pueda garantizar la distancia mínima de seguridad de 1.5 metros, sin perjuicio de que se recomiende la modalidad telemática. En el caso de que haya que llevar a cabo votaciones, se utilizarán sistemas de voto que eviten el desplazamiento de las personas.”
Pero si es solo por cambiar la presidencia, tal vez sea más sensato esperar.

44. La pregunta es acerca de una comunidad integrada por dos portales. Los ingresos aportados por cada vecino están detallados y los gastos están desglosados por portales. La aportación de un portal es mayor que la del otro y los gastos, generalmente, son mayores del que hace menos aportación. ¿Los ingresos y gastos deben funcionar como una única comunidad o se pueden hacer por portales? ¿Cómo es legalmente? ¿Quién decide si se hace como una única comunidad o si se hace por portales? Actualmente, se viene haciendo como una única comunidad.

» El reparto de gastos se debe hacer según marquen los estatutos de la comunidad. Sin ver los mismos no se puede aconsejar. Un administrador colegiado le responderá, tras ver estos, rápidamente.

45. En la fachada del edificio existe un agujero que se produjo cuando se realizó la instalación del gas. Las palomas lo han ido agrandando y con su anidación generan problemas varios. Al ser la fachada, ¿quién debe correr con los gastos de la reparación de dicho agujero? ¿El particular afectado o la comunidad?

» La fachada es un elemento común y la comunidad debe mantenerla. Otra cuestión es si ese agujero lo ha hecho un vecino dañando la fachada. Entonces, el causante del daño debe reparar el mal causado.

46. Hola. Dentro de los puntos sueltos de nuestra ley, me agradaría que me indicara cómo se puede considerar el hecho que la presidencia de la comunidad, previa petición fehaciente, no incluya en el orden del día una petición formulada por un propietario recomendada como beneficiosa para la colectividad.

» El presidente debe incluir en el orden del día de la asamblea los puntos que soliciten los propietarios que quiere que se traten. Siempre que sea un tema referente a la comunidad de vecinos.

47. Hola, Peio. En una comunidad en la que rota la presidencia entre los vecinos, ¿Qué se puede hacer cuando hay algunos que no quieren asumir la presidencia cuando les corresponde o bien por edad porque son muy mayores, o bien por imposibilidad, porque no viven en el edificio? Muchas gracias.

» Si la presidencia es rotativa, al propietario que le toca tiene obligación de asumir la presidencia. Solo se pude librar si los vecinos le permiten librarse de la misma o si la persona a la que le corresponde aplica el 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, mediante el que puede solicitar su relevo a un juez.

48. Vivo en una comunidad de vecinos formada por 34 viviendas adosadas y mi vivienda tiene las antenas de la comunidad. ¿Se pueden retirar las antenas de mi propiedad y ponerlas en zona común?

» Entiendo que la vivienda venía con esta servidumbre. Por ello, puedes solicitarlo a la comunidad, pero esta no tiene obligación de quitarla.

49. En estos tiempos de covid-19, que no hay posibilidad de reunirse en Junta General... ¿Se puede hacer una consulta a los vecinos por medio de una circular del administrador para modificar un acuerdo tomado en Junta General de hace un año?

» En este momento y hasta el próximo día 28 de enero, la Orden Foral de Sanidad 1/2021, permite la celebración de Asambleas de Propietarios presenciales, en las condiciones indicadas en su artículo 22, “Celebración de encuentros, reuniones de juntas de accionistas, colegios profesionales y de negocios, conferencias, eventos y similares. Podrán celebrarse encuentros, reuniones de juntas de accionistas, colegios profesionales y de negocios, conferencias, eventos y similares siempre que no se supere el 50% del aforo máximo permitido con un máximo de 200 personas, sentadas y siempre y cuando se pueda garantizar la distancia mínima de seguridad de 1.5 metros, sin perjuicio de que se recomiende la modalidad telemática. En el caso de que haya que llevar a cabo votaciones, se utilizarán sistemas de voto que eviten el desplazamiento de las personas.”
Otra cosa es si el asunto a tratar tiene la relevancia para juntar a los vecinos durante este tiempo de COVID. Si no es un tema urgente, entiendo que lo sensato es esperar.

50. ¿Se puede obligar al bloque de vecinos de una calle al mantenimiento estético de las fachadas? Me refiero a balcones muy oxidados, pintura levantada, etc.

» No se puede obligar a una Comunidad al mantenimiento estético de la fachada. En todo caso, son las Administraciones Públicas las que pueden imponer una serie de actuaciones que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble, o solicitadas a instancia de los propietarios.

51. Vivo en un primero y debajo tengo el garaje. Varias veces al mes se estropea la puerta y el ruido es muy incómodo. Sobre todo a las noches, en las que no se puede conciliar el sueño y te despiertas sobresaltado. En más de 10 años (desde que se entregaron las viviendas) se ha reemplazado el brazo y arreglado el mecanismo en reiteradas ocasiones, con el consecuente desembolso económico que esto supone para las cuentas de la Comunidad. He solicitado en diferentes reuniones que se realice un estudio detallado para detectar cuál es el problema y evaluar las posibles soluciones que vayan más allá de las reparaciones y mantenimientos mensuales porque el problema afecta también a otros vecinos. En las reuniones parece que todos estamos de acuerdo y que se verá en la próxima. Pero el tema no avanza. ¿Qué puedo hacer?

» El ruido que realiza una instalación de la comunidad debe cumplir la normativa de ruidos. Por ello, si el funcionamiento de esta puerta emite un ruido por encima de 30 decibelios en tu vivienda, con todas las ventanas cerradas, la comunidad tiene la obligación de aminorar este ruido a su cargo. Si el ruido es menor a estos 30 decibelios, pero te sigue molestando, te corresponderá a ti el tomar medidas para aminorar el mismo.
Por otro lado, si el ruido solo se da cuando se produce una avería y ésta se arregla en un tiempo lógico, la comunidad no tendría obligación de hacer más.

52. ¿Cuánto costaría al año contratar un administrador para la comunidad? Estaría interesado. Se trataría de llevar la administración de una comunidad de 12 vecinos y 6 bajeras. Muchas gracias.

» Los honorarios se fijan libremente. La Comisión Nacional de los Mercados y Competencia prohíbe a los Colegios Profesionales realizar una recomendación colectiva de honorarios. Puedes visitar la web del Colegio de Administradores de Fincas de Navarra, www.cafnavarra.es, donde aparece una listado actualizado de los administradores colegiados a quienes solicitar presupuesto.

53. Cómo se de debe hacer el reparto del gastos de calefacción (lo que corresponde a gasto fijo y qué parte corresponde a horas de calefacción y a m3 de agua caliente). El fijo ya sé que hay que pagar por el coeficiente que tenemos cada vecino..

» Sobre ésto, legalmente, se hace como determine la comunidad de propietarios en asamblea. Por otro lado, para buscar una forma lógica y equitativa, puede la comunidad, si no los tiene, instalar contadores de energía a la salida del sistema de calefacción y agua caliente y en base a los datos de los mismos valorar su reparto con ayuda del mantenedor.
Por último el IDAE (Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía), entidad pública, en su página web tiene colgada una guía que orienta cómo hacer este reparto.

54. Hola, Vivo en una comunidad pequeña de ocho vecinos. ¿Podemos tener una cuenta entre dos vecinos particulares para poder evitar los gastos y comisiones que nos supone la cuenta de la comunidad? ¿Habría algún problema legal?

» Entiendo que no. Podrían valorar cambiar de entidad si les ofrece unas mejores condiciones.

55. Buenos días Peio. Mis dudas son sobre garajes comunitarios. ¿Puede guardarse más de un vehículo en una plaza? ¿Puede utilizarse la plaza para guarda de objetos, como si fuera un trastero, y además guardar el vehículo invadiendo en parte el pasillo comunitario de circulación? ¿Como se actúa en estos casos? Muchas gracias

» En primer lugar, si los estatutos no dicen lo contrario, si en una plaza de garaje caben dos vehículos (moto y coche) y ninguno de los dos sale de las líneas que delimitan la plaza de garaje, no cabria reclamar por esta práctica. Por otro lado las plazas de garaje son para vehículos, no se puede guardar enseres en ellas y menos si el vehículo invade zonas comunes.
Por último, como siempre comentamos, la comunidad no tiene capacidad sancionadora. Se debe solicitar al vecino que usa indebidamente el garaje que deje ese tipo de conductas. Si no entra en razones, solo cabría una denuncia civil para que el juez le obligue a cumplir con sus obligaciones.

56. El Real Decreto 736/2020 de obligado cumplimiento en Comunidades con calefaccion central, ¿qué plazo establece en Navarra para la instalación de los contadores?

» Las fechas límite para que los titulares cumplan con la obligación de obtener un presupuesto siguiendo el modelo establecido en el anexo III serán las siguientes, en función del uso, número de viviendas del edificio y de la zona climática en la que se sitúe el edificio, de las definidas en el Documento Básico de Ahorro de Energía de la Parte II del Código Técnico de la Edificación, aprobado por el Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo:
a) 1 de febrero de 2021 para edificios de uso diferente al de vivienda y, en la zona climática E, para edificios de 20 o más viviendas.
b) 1 de julio de 2021 en la zona climática E, para edificios de menos de 20 viviendas, y en la zona climática D, para edificios de 20 o más viviendas.
c) 1 de diciembre de 2021 en la zona climática D, para edificios de menos de 20 viviendas, y en la zona climática C, para edificios de 20 o más viviendas.
d) 1 de febrero de 2022 en la zona climática C, para edificios de menos de 20 viviendas.
Navarra se encuentra en la zona climática D.

57. En una comunidad de vecinos con calefacción central, ¿Puede el vecino que lo desee cambiar a calefacción individual? O sea, desligarse de la calefacción central y ponerse por su cuenta una calefacción individual?

» Un vecino no puede, sin permiso, desligarse de los pagos de la calefacción central, incluso si su vivienda tiene un sistema de anillo (es decir, el circuito de la misma no interfiere en el resto del sistema si se desconecta) y si se desconectara, debería seguir pagando los gastos de calefacción. Por otro lado, para llevar a su casa las canalizaciones necesarias para poner un sistema de calefacción de gas para una caldera individual, también necesita el permiso de la comunidad. Por lo que, si le dejaran desconectarse y no pide esta canalización y se le autoriza desligarse de la calefacción central, solo podría instalarse una calefacción con fuente de energía eléctrica.

58. Tenemos un piso alquilado que utiliza el rellano de la escalera para almacenar chatarra desde hace más de un año. Se ha indicado tanto a los inquilinos como al propietario que tienen que retirarlo pero no hacen caso... ¿Qué podemos hacer?

» Podéis aplicar lo indicado en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Es un proceso largo, que terminará, si no cesan las molestias en los tribunales. Pero el juez podría incluso romper el contrato de alquiler.

59. Somos una Comunidad de 11 viviendas (7 propietarios) donde no hay administrador de fincas ni seguro de comunidad. No hay registro de Juntas...etc. ¿Es legal? ¿Tengo que pagar a un abogado para conseguir que funcione dicha comunidad o puedo recurrir a algún servicio gratuito? ¿ Dónde puedo acudir? Gracias

» Para que funcione una comunidad, lo más aconsejable es contratar un profesional de este sector. Esto es, un Administrador de Fincas Colegiado. El presidente de la comunidad puede ejercer las funciones de Administrador secretario, pero en una comunidad, por pequeña que sea, cada día es más complejo su correcto manejo: presentación de modelos de Hacienda, la firma digital y el buzón virtual de la misma, normativas de industria, ley de propiedad horizontal, etc. Como es de entender, nadie trabaja gratis. No es ni legal, exceptuando si administras tu propia propiedad, y como veo que habéis constatado, ese sistema tampoco os ha funcionado.

60. Hace un tiempo, mi comunidad autorizó a un vecino a cerrar su balcón con cristalera. Ahora, otro vecino quiere hacer lo mismo con el mismo material. ¿Es necesario que vuelva a solicitar autorización de los vecinos o se entiende que el permiso dado al primer vecino sirve para todos los demás? Gracias.

» Esto depende de cómo se tomó dicho acuerdo. Si fue un permiso exclusivo a este vecino o se aprobó un modelo de cerramiento para los vecinos que desearan cerrar.

61. Si no tienes trastero, ¿el pago a la comunidad de propietarios es el mismo que si lo tienes, o debe ser menor?

» Los gastos de comunidad dependen de muchos factores: coeficiente de participación de elementos comunes, el cual suele tener relación con los metros de vivienda, repartición de gastos determinados por los estatutos, unido a la cantidad de servicios que la comunidad presta a los propietarios, etc. Esto hace que no se pueda responder esta pregunta sin tener toda la información.

62. Buenas tardes, si el administrador de la finca otorga una obra de importancia, sin contar con la autorización de la asamblea de vecinos, ¿Esto se puede considerar prevaricación? Gracias.

» Depende qué tipo de obra. Por ejemplo, el artículo 10.1 a de la LPH dice:
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
Este artículo se ha ejecutado mucho durante el estado de alarma, en comunidades donde no se ha realizado asamblea, pero había necesidad de hacer reparaciones necesarias.
Por esto habría que estudiar el caso.

63. Buenas tardes Peio. Somos una comunidad de ocho vecinos. Uno de los pisos es propiedad de Nasuvinsa, que ha dado la gestión a Cruz Roja para refugiados. Según Nasuvinsa, el pago de la comunidad corresponde a Cruz Roja pero tenemos problemas para el cobro. ¿Tendría que hacerse cargo Nasuvinsa?, ¿qué otra posibilidad hay? Gracias.

» La obligación de pago a la comunidad es del propietario. Que él tenga un acuerdo con un tercero es algo que no le compete a la comunidad. Por lo que la comunidad solo debe y puede reclamar el pago de cuotas al propietario. Según he entendido, a Nasuvinsa. Incluso si tiene que emprender acciones legales para recobrar esa deuda, solo vuelve a tener legitimidad de reclamar al propietario. Después, si quiere podrá repercutir lo reclamado a un tercero. Pero nunca la comunidad puede reclamar al inquilino o usuario si no es propietario.

64. De un edificio de 1927 que consta de planta baja y otras tres, hemos recibido tres hermanos, por herencia, dos plantas y parte de los bajos. De los tres propietarios iniciales hemos pasado a ser cinco y estamos poniendo en marcha la comunidad de copropietarios, que hasta ahora no ha existido. En el registro de la propiedad, los bienes heredados son una única inscripción y no consta el porcentaje de participación de cada una de las plantas en los gastos comunes. Se viene funcionando históricamente con el criterio de aportación de un 25 % por planta, pero este acuerdo no está recogido por escrito. Para que un acuerdo así se 'oficialice" y tenga validez... ¿ Es suficiente con levantar acta de una reunión en la que se vote mantener este acuerdo? ¿Hay que dar algún otro paso más (notario, registro)? Muchas gracias.

» Todo lo que tenga que ver con el título constitutivo (estatutos) se debe aprobar por unanimidad en asamblea. Después un Notario debe protocolarizar el acta de dicho acuerdo e inscribir el mismo en el registro de la propiedad. Tras ejecutar estos pasos ya tendréis una forma de pago registrada para propietarios actuales y futuros. Cualquier administrador de fincas colegiado os realizará ese trámite y os procurará unos estatutos con reparto de gastos que os evitarán problemas actuales y futuros.

65. Como presidente de una comunidad de vecinos, quiero formular la siguiente consulta: ¿A quién corresponde pagar la factura de limpiar y desatascar la tubería de desciegues en bajera propiedad de un bar? Por esta bajera solo pasan tuberías de su servicio y no de la comunidad de los vecinos. Muchas gracias.

» Si el atasco está en una tubería que solo usa este propietario, el mantenimiento le corresponderá a él. Si el atasco está en un tramo común a la comunidad. La empresa que realice el desciegue os centrará fácilmente esto.

66. Tengo un local en una bajera de una comunidad que quiere poner fachada ventilada. La fachada no afectaría a la bajera pero el administrador dice que deberiamos aportar al gasto como cualquier otro vecino, en función de los metros cuadrados. ¿Puedo negarme? ¿Cómo voy a pagar por algo que no me afecta y que además se considera mejora y no mantenimiento?

» Si la fachada ventilada se ha aprobado según las mayorías que requiere la Ley de Propiedad Horizontal, tienes la obligación de pagar. Esto es una realidad muy controvertida, y crea muchos debates de si es justo o no. Lo que no tiene duda es que es ajustado a derecho y tienes la obligación de pagar.

67. Cuando un coopropietario acumula varios años de deuda con la comunidad y además no cumple con sus obligaciones como vecino: limpieza de escaleras, presencia en reuniones... ¿Qué podríamos hacer el resto de vecinos para hacerle cumplir con sus obligaciones?

» Para la deuda con la comunidad reclamarla según determina el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal. Si el proceso se reclama bien, lo normal es ganar tanto lo adeudado como los costes del proceso. Más complicado es obligarle a limpiar cuando le corresponde, pudiendo plantearse también acciones legales.

68. Buenas Peio, nuestro vecino de al lado se pone a fumar marihuana en la terraza contigua. En invierno no es problema, pero en verano, que abrimos las ventanas, nos entra todo el olor. Ya se lo hemos dicho a buenas bastantes veces y una tuvimos que llamar a la policía para que lo atestiguara porque después de volver de dar un paseo no podíamos entrar a casa por el olor. Tenemos un niño de un año. Hemos llamado también al administrador, pero nada, ¿Qué otra cosa podríamos hacer? Gracias,

» El hecho de fumar en la ventana no es un delito. Lo que podría ser es el consumo de marihuana. En ese caso, sólo podría actuar policía.

69. Tengo una bajera en un edificio sin luz, agua, ni desagüe. Los vecinos han producido un atasco en los desagües que ha obligado a obras importantes. La presidenta de la comunidad me comunica que cree que tengo que pagar por unos desperfectos que difícilmente he podido originar. Asimismo, cuando le informo que tendrán que pagar los que tienen agua y desagües, tanto en las viviendas como en algunas bajeras, me contesta que eso no puede ser. Ella cree que tiene que pagar por el piso pero por su bajera (que tiene agua y desagüe) no lo tiene tan claro. Gracias por su respuesta.

» Los sistemas de desagües son un elemento común. Y tengas o no desagües o agua, si el atasco se ha dado en una zona común del sistema de desagües, te corresponde pagar según tu coeficiente, tanto el desatasco como los daños causados.

70. ¿Que trámites hacen falta para modificar las cuotas de participación porque no se corresponden con las mediciones reales de cada propiedad?

» Primero tienes que solicitar su cambio para que sea tratado en asamblea. En la misma necesitas que por unanimidad, con voto presunto del ausente, se apruebe la modificación. Después, si esto se produce, la comunidad deberá elevar a escritura pública el acuerdo y registrarlo en el registro de la propiedad.

71. El inmueble consta de 6 plantas de viviendas y dos bajeras, estas con más fondo, por lo que disponen de cubierta abovedada de hormigón, no utilizable como terraza. Esta estructura es de origen. ¿Los propietarios de las viviendas tienen que contribuir al mantenimiento de la cubierta abovedada, por ejemplo a la colocación de tela asfáltica? Muchas gracias

» Sí. Entiendo que esta estructura es parte del techo de las bajeras. Si no indican lo contrario los estatutos, corresponderá a toda la comunidad la reparación e impermeabilización de esta zona.

72. Somos una comunidad pequeña (10 viviendas). El año que viene nos toca la presidencia. Tengo una prima que ha estudiado Derecho y está dispuesta a echarnos una mano, y yo sé algo de contabilidad. Hay una vecina empeñada en contratar a un administrador de fincas, pero yo creo que podemos ahorrarnos ese dinero. ¿Qué nos recomiendas? ¿Realmente hace falta contratar un administrador? Gracias.

» Mi parecer, nada objetivo es que sí. Aun así, con voluntad y mucho trabajo, podéis llevar la administración a la vez que la presidencia. El problemas es si lo váis a hacer siempre o solo el año que os toca la presidencia. Si lo hacéis siempre la comunidad de alguna forma estará cubierta, pero si solo la gestionáis un año, el año que viene estáis en el mismo problema. Para contratar un administrador de fincas hace falta una mayoría simple en asamblea. Pero si gestionas este año tú y el año que viene la comunidad decide contratar un administrador de fincas, no te exime de pagar su contratación aunque hayas ahorrado un ejercicio a la comunidad. Por eso, si se quiere externalizar ese servicio, plantéate si tú lo vas a gestionar durante años o de lo contrario, cuanto antes os regularice un profesional la comunidad mejor que mejor.

73. En mi Comunidad hay un moroso desde hace años (aprox. 10-000 euros) y sabemos por nuestro administrador que por ley no le podemos cortar el suministro del gasoil. Le hemos puesto demandas y pleitos pero no está cumpliendo y la justicia no está siendo ágil. Además, lo que consume supera por mucho a lo que el juez le obliga a pagar, así que la deuda nunca baja. Quiero saber lo siguiente: 1-¿ Le podemos denegar el acceso a la piscina comunitaria? 2- Si la Comunidad decide cortar el suministro aún a sabiendas que no debe hacerlo, y si el moroso decide denunciarnos, ¿Qué tipo de sanción, condena o multa puede imponernos el Juez o Jueza? 3-¿ Existe algún precedente o sentencia de algún caso como el que planteo? 4- ¿Conoce algún Abogado experto en asuntos de morosos en Comunidades de Vecinos? Muchas gracias por su atención.

» La primera pregunta es muy controvertida y hay sentencias contradictorias, Es claro que no podríais negarle el acceso a la piscina a sus hijos si los tuviera, y a él hay dudas. Este tipo de acuerdos conlleva modificación estatutaria e inscripción en el registro de la propiedad para su eficacia frente a terceros. No es una norma de régimen interno que solo exigiría mayoría simple sino que requiere de unanimidad por modificar estatutos. Solo cabe prohibir a morosos servicios no indispensables para habitabilidad como piscina o zonas recreativas pero no ascensores, gas o agua general. El moroso no podrá votar, por lo que no impide la unanimidad. Pero insisto, hay jurisprudencia en ambos sentidos.
La segunda y tercera es que no se pueden cortar suministros y sí hay varias sentencias en casos similares. En algunos incluso con sentencias penales y de prisión por esto.
Abogados buenos hay muchos en Navarra. Por respeto a todos no me parece oportuno dar nombres en prensa. Sería injusto con todos los no nombrados.

74. Hola Peio. Mi hijo estudia acordeón en el Conservatorio. Cuando ensaya en casa los vecinos de abajo se han quejado de que mete mucho ruido. Hemos acordado con ellos un horario para molestar lo menos posible, pero aún así, ¿Ppcomunidad de vecinos?

» La limitación de ruidos entre vecinos lo determinan las Ordenanzas al respecto. Fuera de éstas, la comunidad no puede restringir por encima de lo que determinan las mismas. Por lo que la comunidad no puede tomar acuerdos que limiten el uso del acordeón de tu hijo. El vecino que se queja del ruido podrá, según la ordenanza municipal, reclamar que se cumpla. Nada más. Así que espero que tu hijo no toque a horas intempestivas y que le dejen deleitarse del acordeón. Más de ese instrumento, que tanto aporta al folclore y a la diversión en grupo, que todos añoramos volver a disfrutar por nuestras, ahora tristes, calles.

75. ¿Cómo se puede obligar a las bajeras correspondientes a la comunidad de vecinos a pagar su parte proporcional de los arreglos comunes? ¿Estos pagos prescriben con el tiempo? Gracias

» Primero, intentar llegar a un acuerdo de una manera amistosa, indicando que como propietarios que son de la Comunidad, forman parte de la misma y tienen obligación de hacer frente a los gastos comunes generales.
En caso de persistir la negativa, la reclamación de una deuda con la comunidad lo determina el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal. Se convoca una Asamblea de Propietarios, incluyendo en el orden del día de la convocatoria, la liquidación de las deudas de cada propietario, con su importe, y la aprobación, por parte de la Asamblea, de su reclamación ante el Juzgado. Debido a la complejidad del proceso, se ve oportuno que un Administrador de Fincas Colegiado centre todos estos pasos, para evitar el fracaso del proceso por algún defecto de forma.

76. Hola Peio, En mi comunidad hay un piso alquilado cuyos inquilinos tienen chatarra en el rellano desde hace más de 1 año; además, al ser el primero, pasamos todos al subir las escaleras. Se ha solicitado tanto al propietario como a los inquilinos en varias ocasiones, por escrito y hablado, que retiren todas esas cosas... Pero no sirve de nada. ¿Qué podemos hacer? Gracias.

» La Ley de Propiedad Horizontal tiene prevista en su art. 7.2 la acción de cesación. El presidente de la comunidad, con acuerdo tomado en la Asamblea de Propietarios y previo requerimiento al infractor, podrá ejercitar la acción de cesación de las actividades prohibidas en los estatutos que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, frente al propietario y el ocupante del piso o local que las realice.
Es un proceso largo que terminará, si no cesan las molestias, en los tribunales. Pero el juez podría incluso romper el contrato de alquiler.

77. Tengo un problema de humedad que afecta a dos estancias de mi vivienda que va progresando a medida que pasa el tiempo. Desde la Administración de la finca me aseguran que se debe a condensaciones provocadas por el ambiente interior de la vivienda, razón con la que no estoy de acuerdo al considerar que la misma procede del exterior (tejado y fachada). ¿Cómo debo actuar para resolver este litigio? Saludos y muchas gracias.

» Esto es un problema de prueba. Deberías aportar un informe técnico que refrende tu tesis. Si con esto se soluciona, bien. Si no, siempre que no hay un acuerdo entre partes, sólo queda la vía judicial.

78. Hola Peio. Rehabilitamos el edificio en el casco antiguo hace unos años, pusimos ascensor aunque es decorativo. Tenemos fin de obra y todo el papeleo con el Ayuntamiento pero no se puso en marcha ya que la comunidad pagó el 100% al constructor pero éste no pagó nada a la empresa constructora. Fueron a juicio (la comunidad no participó). Al cambiar algunos propietarios hemos decidido intentar ponerlo en marcha.... y nos encontramos con que la empresa constructora no lo dio de alta en industria. Igual no tiene su número (no recuerdo cómo se denomina) y dicen que no podríamos hacer nada salvo retirarlo y montar uno nuevo ya que hay un cambio de normativa... Vamos, que tirar un ascensor nuevecito a la basura y gastar el dinero que no tenemos en otro nuevo (y sin subvención). ¿Podríamos hacer algo para dar de alta el ascensor actual? Gracias.

» Es un tema muy complejo en el que se tienen que revisar muchos temas como contratos, fechas de garantías, etc. No me atrevo a daros una respuesta. Además es un caso más de despacho de abogados que de administradores de fincas. Mi consejo es acudir cuanto antes a un abogado especializado en esta temática.

79. Buenas tardes, me preguntan algunos vecinos si una convocatoria por parte de algún responsable de la comunidad es legal. También cómo si se convoca y se realiza, resulta válida. Algunos de los vecinos no han acudido por miedo al contagio y además por miedo a que dicha reunión fuera legal o no, y en caso de acudir pudieran tener un problema. ¿Podrían haber tenido problemas por acudir? En caso de haberse celebrado y tratar temas con votación, ¿dicha votación seria legal?

» Desconozco a quién se refierecuando dice una convocatoria por parte de “algún responsable” de la Comunidad, por lo tanto no puedo contestar si la misma es válida. La Ley de Propiedad Horizontal es su artículo 16 determina que la convocatoria de las Juntas las hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión.
Sobre si la celebración de la reunión fuera legal, entiendo que se refiere a si se podía celebrar o no presencialmente. Desde la publicación de la Orden Foral de Sanidad 63/2020 y prorrogada por sucesivas órdenes forales, hasta el día 28 de enero se pueden celebrar asambleas de propietarios presenciales, cumpliendo con todos los requisitos que se determinan en la misma. Su artículo 22 dice: “Celebración de encuentros, reuniones de juntas de accionistas, colegios profesionales y de negocios, conferencias, eventos y similares. Podrán celebrarse encuentros, reuniones de juntas de accionistas, colegios profesionales y de negocios, conferencias, eventos y similares siempre que no se supere el 50% del aforo máximo permitido con un máximo de 200 personas, sentadas y siempre y cuando se pueda garantizar la distancia mínima de seguridad de 1.5 metros, sin perjuicio de que se recomiende la modalidad telemática. En el caso de que haya que llevar a cabo votaciones, se utilizarán sistemas de voto que eviten el desplazamiento de las personas.”

80. Tengo cinco balcones y la comunidad se niega a pintar y reparar los balcones aunque los Estatutos lo indiquen claramente. Dicen los vecinos que es problema de cada uno, aunque los estatutos parecen que obligan a hacer el mantenimiento a la comunidad general. Si hubiese un accidente material o personal por un desprendimiento de parte del balcón, ¿de quién sería responsabilidad por dicho desprendimiento de un balcón exterior de mi vivienda?

» Un balcón siempre es un elemento común. Aún así se entiende que los mantenimientos como limpieza, pintado de las barandillas de fácil acceso, y mantener limpios los sumideros, si los tuviera, son mantenimientos que le competen al vecino que tiene uso privativo del mismo. Otra cuestión es el pintado de zonas de difícil o peligroso acceso, reparación de la solera en sí. Mantenimientos que por su dificultad técnica o su dificultad de acceso no pueda acometer el vecino. Estos las deberá ejecutar la comunidad.

81. Nuestra comunidad dispone de CC,NIF, pagos regulares de cuotas, etc,etc, pero funciona como Junta de propietarios 'a su aire". ¿Es obligatorio constituirla legalmente o no? Si es así, ¿qué se necesita?

» Ya disponéis de NIF y una cuenta bancaria. Si no lo habéis hecho, os tenéis que reunir los propietarios en Asamblea, para constituiros en Comunidad y dejarlo reflejado en el Acta. Tenéis que comprar un libro de Actas y diligenciarlo en el Registro de la Propiedad que corresponda al edificio.
Un administrador de fincas colegiado os puede asesorar en todos los trámites y cumplimientos de las diferentes normativas que hay que tener en cuenta, como la Ley de protección de datos, ley de prevención de riesgos laborales, obligaciones fiscales, solicitud del certificado electrónico para recibir notificaciones de las administraciones públicas de forma telemática, etc, etc.

82. Hola; En una comunidad de seis propietarios, ¿cómo se forma la mayoría? ¿Numérica? ¿Por cuotas de participación? Gracias

» Depende del tipo de acuerdo y de la mayoría cualificada que exige la Ley de Propiedad Horizontal en cada caso, que viene determinado en los artículos 10 y 17 de la citada ley.

83. Quisiera saber cómo se distribuyen los gastos/pagos en una comunidad: Ascensor, garajes (limpieza, mantenimiento, luz), escaleras (limpieza, luz) portal, tejado, fachada, etc,etc. Saludos.

» Los gastos de comunidad dependen de muchos factores, coeficiente de participación de elementos comunes, el cual suele tener relación con los metros de vivienda, repartición de gastos determinados por los estatutos, unido a la cantidad de servicios que la comunidad presta a los propietarios, etc. Esto hace que no se pueda responder esta pregunta sin tener toda la información.

84. Gracias por su disponibilidad. La fachada del edificio consta de dos puertas, una de acceso al portal y otra de acceso a los garajes. Hay propietarios que NO utilizan la puerta del garaje (no disponen de plaza). Mi pregunta es, ¿el mantenimiento de la puerta del garaje pertenece a todos vecinos? ¿Como parte de fachada que es o sólo a los propietarios de plaza garaje que la utilizan?

» Dependerá de las indicaciones de los estatutos.

85. Saludos. Quisiera saber qué tipo de acuerdos diferentes hay que tomar por unanimidad, por mayoría total, por mayoría simple. Gracias

» La pregunta es muy genérica, las mayorías para tomar acuerdos no se limitan a unanimidad o mayoría simple. Los acuerdos a adoptar por unanimidad, es decir, que precisan del voto favorable de todos los propietarios, tanto de los presentes y representados en la junta, como de los ausentes, son los que se refieren a la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos de la comunidad.
Atendiendo al quórum exigido para su aprobación, se distinguen los siguientes tipos de acuerdos.
Por unanimidad
Por mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas
Por mayoría del total de propietarios y cuotas
Con el voto favorable de 1/3 de propietarios y cuotas
Por mayoría de asistentes y representados
Con ó sin voto presunto del ausente.
Dependen del tipo de acuerdo y de la mayoría cualificada que exige la Ley de Propiedad Horizontal en cada caso, que viene determinado en los artículos 10 y 17 de la citada ley.

86. Dos cosas: 1. ¿Es obligatorio que cada vecino asuma el cargo de Presidente cuando le corresponda? y 2. ¿Es obligatorio, necesario, recomendable ... que la comunidad disponga de un seguro comunitario? En caso afirmativo, ¿qué contingencias mínimas debería cubrir?

» La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 13.2 determina que “El nombramiento de presidente será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo , invocando las razones que le asistan para ello.”
Si los estatutos no lo obligan, la contratación de un seguro es recomendable. Hay que tener en cuenta que una comunidad de vecinos puede incurrir en responsabilidades civiles de cuantías muy elevadas. Por otro lado, un seguro completo evitará muchas disputas entre vecinos. Por ejemplo, en el caso de ser dañado por una fuga de agua de tu vecino, si éste no tiene seguro, un seguro de la comunidad completo hará que el vecino que sufre el daño esté cubierto. Aún así, no es obligatorio, si no lo imponen los estatutos, tener un seguro.

87. ¿Cómo se debe repartir el consumo de agua fría y caliente en una comunidad que dispone de contadores de agua? ¿Qué parte fija se debe implantar? A la parte fija, ¿se le debe sumar el consumo medido o se parte de un consumo mínimo establecido como parte fija? Si no se realizan mediciones en un tiempo en la última medición, ¿se debe descontar de las mismas los consumos mínimos cobrados?

» Sobre ésto, legalmente, se hace como determine la comunidad de propietarios en asamblea. Por otro lado, para buscar una forma lógica y equitativa, puede la comunidad, si no los tiene, instalar contadores de energía a la salida del sistema de calefacción y agua caliente y en base a los datos de los mismos valorar su reparto con ayuda del mantenedor. Por último el IDAE (Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía), entidad pública, en su página web tiene colgada una guía que orienta como hacer este reparto.

88. Hola, después de años en los que la administración que gestiona las cuentas de la comunidad ha venido realizando una facturación de agua caliente individualizada a cada inquilino de los pisos que forman la comunidad, se ha aprobado en la primera junta on-line en la que no ha habido posibilidad de exponer la situación, ni realizar debate alguno y por una mínima representación de la comunidad, que la administración facture directamente el importe correspondiente al propietario de un piso y no a su inquilino, que es el que realiza el consumo. Esta decisión, ¿es compatible con la ley de propiedad horizontal y por tanto legal? ¿Qué alternativas u opciones puedo llevar a cabo para revertir esta situación?

» La obligación de pago a la Comunidad es del propietario, tanto de las cuotas como de los consumos, y es a quién el administrador de fincas tiene que girar los recibos. Si hasta ahora ha venido realizando la facturación al inquilino, es una deferencia que no está obligado hacer. Es más,en caso de impago del inquilino, quien responde frente a la Comunidad es el propietario, que después podrá si quiere repercutir lo reclamado a su inquilino.

89. Somos una comunidad con calderas de gas atmosféricas individuales para agua caliente y calefacción. Conforme se han ido cambiando por calderas estancas, los tubos de salida de gases se han sacado a la fachada a través de las celosías de que dispone cada piso. Hace como un mes un vecino ha cambiado la caldera y ha sacado el tubo a través de la pared de la fachada, unos 30 cm por encima de la celosía. ¿Es legal lo que ha hecho este vecino? Si no es legal, ¿hay limite de tiempo para denunciar? ¿Se le puede pedir al administrador de la comunidad que convoque una reunión para tratar el tema?

» La fachada es un elemento común, y como tal, ningún propietario puede actuar sobre el mismo sin la autorización de la Comunidad de Propietarios. Si no se llega a un acuerdo entre las partes, sólo queda la vía judicial.
A tenor del artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, cualquier propietario puede dirigir un escrito al Presidente de la Comunidad, solicitando incluya en el orden del día de la de la siguiente Asamblea que se celebre cualquier tema de interés para la Comunidad.

90. El pasado 18 del presente tuvimos reunión para, entre otras cosas, elegir al presidente de nuestra Comunidad. Acudimos sólo dos vecinos. La vecina presente obtuvo dos votos: el suyo y el mío. El administrador dijo que cuatro vecinos habían delegado en él. Él votó, con esos cuatro votos delegados, y "nombró" presidente a un vecino que no estaba en la reunión. ¿Es legal todo eso? ¿Por qué? Eskerrik asko.

» El articulo 15.1 determina que la asistencia a la asamblea puede ser personal o delegada. Esta delegación puede ser, tanto a un vecino, como a una persona ajena a la comunidad. Por lo que se puede delegar en el administrador de fincas perfectamente. Por ello, entiendo legal el proceder.

91. Hola, ¿puedo utilizar una barbacoa en mi terraza? Las normas de la comunidad no dicen nada y mi vivienda esta en la ultima planta. Gracias

» Si en los estatutos no dice nada, el uso de barbacoas está regulado por las ordenanzas municipales. Por lo que en función del municipio donde viva, podrá o no.

92. Hola, he adquirido una vivienda de segunda mano y la administradora de fincas me ha confirmado que no existían deudas pendientes por parte del anterior propietario. Sin embargo, ahora me exigen cargos de agua caliente anteriores a la adquisición de la vivienda ya que no se habían realizado las lecturas del contador hasta la fecha de hoy, de tal manera que no hay posibilidad de saber qué consumos pertenecen a un propietario o a otro. ¿Puede la comunidad obligarme a hacerme cargo de todo lo pendiente? Gracias

» Tanto las cuotas ordinarias como extraordinarias (el consumo también es una cuota) deberá asumirla el propietario del inmueble en el momento que se crea la obligación de pago. Es decir cuando se gira el recibo. Si éste tiene consumos anteriores, podrá hablarlo con el anterior propietario y valorar su repetición, pero la comunidad tiene la obligación de reclamárselo al propietario de la vivienda a la hora de generar el recibo.

93. En nuestra comunidad, se nos plantea la posibilidad de instalar un ascensor, pero el problema es... ¿Cómo se reparten los gastos de la obra? ¿Se reparten a partes iguales entre todos los vecinos, se reparten según la cuota de habitabilidad en la comunidad (según % de m2 de cada vivienda) o según si un vecino vive en el bajo y otro en el 4º varía la cuota? Eskerrik asko

» La eliminación de una barrera arquitectónica es un gasto general. Incluido la instalación de un ascensor. Por lo que deberán pagar todos los propietarios de la comunidad. Incluidos locales y garajes, aunque no tengan derecho de acceso al portal.

94. Buenas tardes. El año pasado, en enero, un propietario de una vivienda le pidió al administrador de la comunidad la relación de pagos de otro vecino de la misma comunidad así como las fechas en que hizo los pagos ese vecino. El administrador recogió en acta que esa información se le enviaría por carta al domicilio. Durante este año, el vecino demandante le ha pedido dicha información dos veces: una por e-mail y la otra por burofax. ¿Qué puede/debe hacer este vecino demandante para conseguir la información solicitada? ¿Qué responsabilidad puede tener el administrador? Eskerrik asko.

» Fuera del compromiso que pudiera haber tomado el administrador en la asamblea, solo debe dar cuenta de la contabilidad en la asamblea. Después los copropietarios tienen derecho de ir a la oficina del administrador y ver la información que desean. Por un ejercicio de transparencia la práctica habitual es facilitar información aun no siendo esto una obligación del administrador. Por último, entiendo que el administrador informe si unas cuotas están pagadas o no, pero el dar las fechas es dar una información que no hay una justificación para que se dé a un tercero. Otras cosa es preguntar si un vecino está al corriente de pagos antes de una asamblea. Este dato se debe dar para saber si tiene o no derecho a voto en la misma. Pero fuera de este supuesto, entiendo que no se debe dar información de cuándo paga cada vecino un recibo.

95. ¿Puede un vecino utilizar zonas comunes del portal para dejar objetos durante varios días?

» No. Además puede ocurrir que al dejar objetos en zonas comunes se estrechan las zonas de paso, y estos elementos comunes pierden las dimensiones que obliga el código técnico que tengan para cumplir con la accesibilidad universal de un edificio. Pero aun no dándose este caso, no se pueden dejar enseres en zonas comunes.

96. Hemos eliminado las barreras arquitectónicas de nuestro portal y hemos colocado el ascensor. Abrimos una cuenta en una entidad bancaria para sufragar los gastos de esa obra. El administrador y el presidente, en ese orden, son las únicas personas que tienen acceso a esa cuenta. Varios vecinos hemos pedido en varias ocasiones poder tener acceso a esa cuenta, sólo a nivel consultivo. Unas veces por el administrador y otras veces por la entidad bancaria, nunca hemos tenido acceso consultivo a esa cuenta. ¿Tenemos derecho los vecinos a tener acceso a nivel consultivo? ¿Qué debemos hacer para ello aparte de volver a solicitarlo? Eskerrik asko.

» Es muy común que solo el administrador, o el administrador y presidente tengan acceso a la cuenta. Si deseáis tener acceso el resto de vecinos, entiendo que podéis tratarlo y aprobarlo en asamblea. Después, la ley de propiedad horizontal determina que antes de la asamblea se debe informar de la morosidad, pero no es legal que todos vecinos vean las devoluciones de recibos de otros vecinos durante todo el año. Por lo que, como mínimo, ésto debe ser capado también de la vista de los demás propietarios.

97. Buenas tardes. ¿Se puede cambiar la cuota de gastos de comunidad que hasta ahora era igual para todos, para que unos propietarios paguen más que otros pero no en función de la cuota de participación, sino en base al gasto de agua de cada piso? Tengo entendido que para ese tipo de cambios la ley de propiedad horizontal dice que esos cambios deben hacerse por unanimidad y no en una reunión por mayoria simple. Gracias

» Entiendo que tenéis el agua comunitaria. De ser así, debéis contabilizar y cobrar a cada vecino por su consumo. La LPH en su artículo 9.e determina que los gastos susceptibles de ser individualizables, como puede ser poner un contador de consumo de agua, se deben individualizar. Por lo que entiendo que cobrar el agua en función del consumo es a lo que se tiene que tender, no a pagar por partes iguales. Más aún, si están instalados estos contadores, es obligatorio cobrar en función de lo consumido.

98. ¿Puede la comunidad de vecinos obligar a la propietaria de un local en los bajos de un edificio a pagar la fachada ventilada si no le va a afectar en absoluto, y si además se considera mejora y no mantenimiento?

» El articulo 10.3 d de la LPH determina que si una comunidad aprueba por 3/5 partes la mejora de la envolvente de un edificio (una fachada ventilada por ejemplo) es un gasto general que deben asumir todos los propietarios de la comunidad. Aunque no les influya a su propiedad. Lo mismo pasa con las eliminaciones de barreras arquitectónicas, aunque para llevarlas a cabo, se tenga que instalar un ascensor en el portal, al que un propietario de un local no tiene derecho ni a entrar.

99. ¿Los administradores de fincas tienen establecidas las cuotas que cobran a las comunidades por sus servicios o son precios libres? Me temo que haya un acuerdo entre ellos...

» Los honorarios son libres. Está prohibido la orientación de honorarios. Otra cosa es que Navarra es una comunidad relativamente pequeña y los administradores muchas veces tenemos acceso a ofertas de compañeros y tienes una estimación de cómo está el mercado. Como curiosidad, en el estado español los administradores de fincas tienen los honorarios más bajos de Europa. Incluidas, cómo no, Grecia y Portugal. Solo cruzar el Bidasoa, los precios por la administración de Fincas (los síndicos) triplican los honorarios que se manejan en Navarra.

100. ¿Qué mayoría hace falta para abrir un nuevo hueco en la fachada? Gracias

» Según para qué se abra el hueco. Si es necesaria esta apertura para la implantación de una nueva instalación para todos los vecinos, 3/5 partes con voto presunto del ausente, para un solo vecino, 3/5 partes del total de vecinos en asamblea sin voto presunto, o si es por un tema estético, unanimidad.

101. Si para hacer una obra en el edificio es necesario pedir un préstamo, ¿es obligatorio que el préstamo sea conjunto de toda la comunidad de vecinos o puede abonarse con préstamos personales? O si algún vecino quiere, ¿puede pagar su parte al contado? ¿Qué obligaciones adquiere cada vecino en caso de impago?

» La comunidad por mayoría simple puede contraer un préstamo. Como determina el articulo 9 E, si la comunidad tiene un préstamo, todos los propietarios tienen la obligación de responder a los pagos de este. Por ello, aunque un copropietario paga la parte de obra que le corresponde, si la comunidad contrae un préstamo, el vecino que ha pagado su parte, también responde del mismo en caso de reclamación sobre el préstamo por impago. Por lo general, las comunidades de vecinos son buenas pagadoras, incluso cuando soportan morosidades de algún vecino.

102. Vivo en una comunidad de vecinos conformada por dos portales consecutivos pero independientes, ignoro por qué. Se plantean diferencias importantes entre uno y otro portal. ¿Existe la posibilidad de dividir la comunidad por portales? ¿Sería complicado? ¿Cómo sería el proceso?

» La cuota de comunidad depende de varias cuestiones, como coeficiente de la vivienda, repartición de gastos por estatutos, cantidad de servicios prestados por la comunidad, etc. Si por ejemplo tu comunidad tiene en estatutos que cada portal debe afrontar los gastos que se producen en el mismo, y no tienen los mismos vecinos, hará que el portal de menos vecinos tiene que pagar la misma cantidad entre menos propietarios y será la cuota más cara en este portal. La separación es muy costosa económicamente, más bien prohibitivo, debido al coste que cobraría el registro de la propiedad por inscribir las dos nuevas comunidades.

103. Somos una comunidad de garaje. Al portal al que corresponde nuestra comunidad ahora les lleva una administradora de fincas las cuentas y nos dicen que tenemos que pagar la proporción de los gastos. Mi pregunta es si es verdad que tenemos que compartirlos y qué gastos. Porque la administradora nos dice que entre otros serían: el seguro del piso, las fotocopias, sus honorarios... Muchas gracias.

» Depende de las escrituras. Como mínimo tendrías que pagar los gastos comunes. Entre otros, se encuentran los que has mencionado.

104. Vivimos en un bloque de pisos muy grande, de más de 40 años, con calefacción central. ¿Se puede obligar a la comunidad a instalar calderas de gas individuales? ¿Es necesario un porcentaje de vecinos que quieran? En su día leí que por normativa europea se tenían que instalar de forma individual las calderas. Gracias.

» La instalación o eliminación de un servicio como la calefacción central necesita un acuerdo de 3/5 partes con voto presunto del ausente. Si se plantea a la vez, hay que plantear si se quiere instalar gas para calderas individuales y el permiso para echar las tuberías de conducción de este suministro a cada vivienda.

105. Tengo un bajo en una comunidad de vecinos. Los vecinos se pusieron de acuerdo en hacer una obra en la fachada y tejados pero no me llegó convocatoria para asistir a las reuniones. Las obras han acabado pero solo han reformado hasta el primer piso (en el bajo no han hecho anda) y me entero que me corresponde pagar bastante dinero según mi porcentaje de propiedad. Les he pedido las actas de convocatoria y de reuniones para ver qué se ha votado y quién ha asistido pero no me las dan (creo que ni existen). ¿Qué puedo reclamar?

» Es un caso complejo, dependerá de muchas cosas. Por ejemplo, si se ha notificado tanto las convocatorias de las asambleas como los acuerdos en la cartelera de la comunidad, se entiende como una comunicación a todos los vecinos. Dependiendo también de las fechas, si está o no prescrita la posibilidad de impugnación. Es un tema para estudiarlo con detalle, no se puede dar una respuesta con la información facilitada.

106. Hola Peio; ¿Qué requisitos hay que cumplir para proceder al cerramiento del jardín de un bajo en una comunidad? Muchas gracias.

» En primer lugar, estos jardines suelen ser unas zonas comunes de uso privativo. Lo primero deberá solicitar permiso a la comunidad para hacer dicha modificación. Un acuerdo marco (es decir un acuerdo para todos los bajos de la comunidad) necesita una mayoría más fácilmente conseguible que una solicitud para un solo bajo, al aplicársele el voto presunto del ausente. La mayoría necesaria es de 3/5 partes del total de los vecinos. Después, si la comunidad lo autoriza, como determina el artículo 10-3, este permiso está condicionado a la consecución de la autorización municipal para hacer dicho cerramiento. Si se consiguen todas estas autorizaciones, podrás plantearte hacer dicho cerramiento.

107. ¿El propietario de un local en el cual se encuentran las bajantes generales de la comunidad se puede negar a que no se realicen las labores de mantenimiento de ellas desde su local? ¿Está obligado a dar paso y acceso para la limpieza y mantenimiento de las bajantes generales de la comunidad? Gracias

» Como determina el Artículo 9, 1-C, entre las obligaciones las obligaciones del propietario esta:
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
Por tanto sí, debe dejar pasar.

108. Hola, En nuestra comunidad de vecinos los últimos pisos tiene mayor altura que el resto. Varios vecinos que viven en estos últimos pisos han aprovechado la altura para hacer un dúplex o entreplanta dentro de la vivienda. Esto se realizó sin haber consultado al resto de vecinos. Entendemos que es algo que podría afectar a la estructura del edificio y por lo tanto: ¿Deberían pedir permiso al resto de vecinos para hacer esta entreplanta? ¿Deberían haber solicitado la licencia de obra? ¿Deberían modificar la cuota de la comunidad por los metros que hayan ganado en su vivienda al realizar la entreplanta?

» El artículo 7.1 de la ley de propiedad horizontal indica lo siguiente:
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al Administrador.
Por tanto se debe informar, pero siempre que no incumpla lo indicado en el artículo anterior, la comunidad no podrá negarse la obra.
Por otro lado toda obra necesita una licencia de obra.
Por último, el cambio de los coeficientes de la comunidad es un tema más complejo, ya que necesita unanimidad.

109. Buenas Peio, somos una comunidad del Casco Viejo de 10 vecinos y 2 bajeras. Los vecinos pagamos una cuota mensual, pero las bajeras no han pagado nunca. ¿Se les podría obligar a pagar como al resto de vecinos? ¿Se les puede pedir de los años anteriores?

» En primer lugar sí tienen que participar en los gasto de la comunidad. Por otro, se podría pedir las cuotas de los 5 últimos años. Como mínimo.

110. ¿Cómo puedo hacer para dejar de ser presidente de la comunidad de vecinos? Llevo atrapado en el cargo desde antes de la pandemia, casi dos años...

» Solo mediante una asamblea se puede elegir un nuevo presidente.

111. En mi Comunidad somos 4 vecinos, dos propietarios no residen en las viviendas y otros dos si residimos en las viviendas. Los gastos del consumo de la energía del gas para la calefacción y el agua caliente corren íntegramente a costa de los vecinos residentes. No hay cuota de pago (o porcentaje) por la disponibilidad de dichos servicios. En estos momentos la presidencia de la Comunidad es de un vecino no residente, que no quiere aprobar el Real Decreto 736/2020. Ya que, con el voto de calidad del presidente seria rechazado esta propuesta. ¿Cómo podemos poner en marcha el Real Decreto 736/2020 de 4 de agosto? Atentamente.

» El artículo 10.1 de la ley de propiedad horizontal determina:
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: y las enumera en sus apartados a), b), c) y d)
Por tanto cumplir el Real decreto que indicas no es algo que la comunidad pueda decidir, puesto que viene impuesto por la Administración Pública. Tiene que hacerlo obligatoriamente sin someterlo a votación.

112. Somos dos comunidades de vecinos contiguas en Iruña. Hace unos años, hicimos entre las dos obras de instalación de ascensor y portal. Por lo tanto, hay una comunidad compartida, a la cual abonamos mensualmente las cuotas establecidas para gastos de ascensor, electricidad, limpieza, etc. Las comunidades independientes no tenemos cuotas mensuales porque solamente tenemos algún gasto esporádico y es entonces cuando cada vecino aporta su cantidad proporcional para pagar ese gasto. Cada comunidad independiente tiene su libro de actas y su CIF. La comunidad compartida tiene CIF pero libro de actas no. ¿Debería tener esa comunidad compartida libro de actas? Cuando una comunidad individual acomete una reparación en su tejado o fachada y hay un vecino que se niega a pagar su parte, ¿qué sucede? Cómo se le obliga a pagar? Muchas gracias.

» A la primera pregunta, indicar que la mancomunidad de uso creada por el ascensor, además de su CIF tendría que tener su libro de actas. También debéis tener una asamblea anual de la mancomunidad, así como de las comunidades. Hay fórmulas de simplificación de gestión, que un administrador Colegiado podrá pautaros.
Por otro lado, una reparación, más si es necesaria, por el artículo 10.1 de la ley de propiedad horizontal se debe hacer y nadie se puede negar. Si no paga, se debe reclamar por no pagar la cuota que le corresponde. A la hora de reclamar una morosidad, es lo mismo que sea un impago de cuotas ordinarias que extraordinarias. Se reclamará según lo que determina el artículo 21 de la LPH.

113. Mi familia vivimos en lo Viejo, en un edificio de 5 plantas. Vivimos en el primero y el local de abajo es nuestro. El problema es que por un acuerdo muy antiguo, la cuota de participación del local es el doble que un vecino cualquiera teniendo los mismos metros cuadrados que un piso. Es decir, por el local pagamos 2/7 y con el piso seria 3/7 de todos los gatos vecinales. Para cambiar la cuota de participación he leído que necesito que todos los vecinos estén de acuerdo y eso no va a pasar. ¿Qué posible solución propondrías? ¿Puedo negarme a que se haga cualquier tipo de obra hasta que no se cambie la cuota? Muchas Gracias.

» Ustedes podrán negarse a las obras que no estimen convenientes a sus intereses. Pero la ley de propiedad horizontal ha reducido mucho la necesidad de unanimidad para acuerdos. En todas las votaciones de comunidades de vecinos se debe dar una doble mayoría, de votos y de suma de coeficientes. Por lo que usted tiene un solo voto, y el coeficiente de las dos propiedades que tiene.
Por otro lado, como bien dices, el cambio de coeficientes necesita unanimidad. Esto solo le deja abierta la posibilidad de demandar. Pero teniendo una incierta posibilidad de éxito.

114. Hola. Tengo unos vecinos que tienen unos perros molestos. Ladran a cualquier hora del día y lo que es peor, de la noche. Me despiertan y luego no puedo conciliar el sueño. Me han dicho en la asesoría de la comunidad de vecinos que van a tratar el tema a ver si demandamos a esos vecinos como comunidad. En caso de que la propuesta no saliera adelante, ¿podría continuar yo como persona física con una denuncia hacia esos vecinos? Saludos.

» Sí, usted puede siempre demandar a sus vecinos por molestias. También si la comunidad no apoyara esta medida.

115. Durante el estado de alarma, en mi comunidad una vecina llama a la administradora, diciendo que todos los vecinos están de acuerdo en pintar el rellano de la entrada. Se realiza el trabajo sin que la administración lo consulte con los vecinos y no se pasa ningún tipo de gasto a los vecinos porque se coge de lo común. ¿Se puede hacer? 2. Con el estado de alarma no se han realizado las reuniones anuales que se llevan a cabo. ¿Tiene la administración que proporcionar los gastos a los vecinos?

» Había que estudiar más a fondo este caso, ver qué ha presentado la vecina que solicitó el pintado al administrador. Por otro lado, las cuentas se deben presentar para la asamblea de la comunidad. En este estado excepcional, no está de más buscar otros caminos. Eso sí, estos no están regulados ni hay obligación.

116. Somos una comunidad de propietarios de 8 vecinos, con dos comercios en los bajos (uno de ellos un banco que además nos cobra comisiones en la cuenta). Actualmente, no contribuyen a los gastos de la comunidad, salvo cuando hay que hacer alguna obra que afecta al edificio. Legalmente, ¿qué gastos deberían asumir? (luz, limpieza, ascensor, mantenimiento extintores...). ¿Con qué criterio?

» Habría que estudiar los estatutos, pero como mínimo, gastos de mantenimiento del edificio, mantenimiento de desagües, seguro comunitario, sistema de prevención de extinción de incendios… etc

Hasta aqu el consultorio de hoy. DIARIO DE NOTICIAS agradece a sus lectores y lectoras su aportacin, y en especial a Peio Mendia por su gran ayuda.

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